Masa Pelaksanaan Konstruksi Berakhir Kapan? Memahami Pemeriksaan, PHO, Masa Pemeliharaan, dan FHO

Apakah pekerjaan cukup selesai 100% secara fisik pada hari terakhir Masa Pelaksanaan? Apakah pemeriksaan dan PHO boleh dilakukan setelahnya? Lalu, apakah pemeriksaan FHO dilakukan sebelum atau setelah Masa Pemeliharaan berakhir?

Dalam pekerjaan konstruksi, istilah Masa Pelaksanaan, PHO, Masa Pemeliharaan, dan FHO sudah sangat familiar. Namun ketika masuk pada penentuan tanggal, masih sering terjadi perbedaan pemahaman.

Persoalan ini penting karena dapat berhubungan dengan keterlambatan, denda, Jaminan Pelaksanaan, Jaminan Pemeliharaan, retensi, serta administrasi serah terima pekerjaan.

Contoh persoalan:

Masa Pelaksanaan berakhir tanggal 30 November. Penyedia baru menyelesaikan pekerjaan fisik 100% pada tanggal 30 November dan langsung mengajukan permohonan PHO.

Pemeriksaan baru dilakukan tanggal 2 Desember dan PHO ditandatangani tanggal 4 Desember.

Apakah pekerjaan tersebut dapat dianggap selesai tepat waktu pada 30 November?

Daftar Isi

1. Masa Kontrak berbeda dengan Masa Pelaksanaan
2. Apakah fisik 100% berarti Masa Pelaksanaan selesai?
3. Apakah pemeriksaan PHO termasuk Masa Pelaksanaan?
4. Contoh kasus tanggal penyelesaian
5. Sisa pekerjaan dan Masa Pemeliharaan
6. Bagaimana jika pemeriksaan terlambat karena PPK?
7. Cara menyusun jadwal yang lebih aman
8. Apa yang dilakukan selama Masa Pemeliharaan?
9. Kapan pemeriksaan FHO dilakukan?
10. Kesimpulan

1. Jangan Samakan Masa Kontrak dengan Masa Pelaksanaan

Hal pertama yang harus dipahami adalah bahwa Masa Kontrak tidak sama dengan Masa Pelaksanaan.

Dalam ketentuan kontrak pekerjaan konstruksi, Masa Pelaksanaan merupakan jangka waktu untuk melaksanakan seluruh pekerjaan sejak Tanggal Mulai Kerja sampai dengan Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan.

Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan merupakan tanggal serah terima pertama pekerjaan atau Provisional Hand Over (PHO) sebagaimana dinyatakan dalam Berita Acara Serah Terima Pertama Pekerjaan.

SPMK

→

Masa Pelaksanaan

→

Pemeriksaan

→

PHO

→

Masa Pemeliharaan

→

Pemeriksaan Akhir

→

FHO

Poin penting: PHO bukan berarti seluruh hubungan kontraktual berakhir. PHO merupakan titik penting yang menutup Masa Pelaksanaan dan membawa pekerjaan memasuki kewajiban pemeliharaan.

2. Apakah Pekerjaan Fisik 100% Berarti Masa Pelaksanaan Sudah Berakhir?

Tidak otomatis.

Pasal 57 Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025 pada pokoknya mengatur bahwa setelah pekerjaan selesai 100% sesuai ketentuan kontrak, Penyedia mengajukan permintaan tertulis kepada PPK untuk serah terima.

Setelah itu dilakukan pemeriksaan terhadap hasil pekerjaan yang diserahkan. Jika hasil pekerjaan telah sesuai dengan ketentuan kontrak, dilakukan penandatanganan Berita Acara Serah Terima.

Pekerjaan 100%

→

Permohonan Serah Terima

→

Pemeriksaan / Pengujian

→

Sesuai Kontrak

→

PHO

Karena itu harus dibedakan dua keadaan:

1 Progres fisik dinyatakan 100% Penyedia menyatakan seluruh pekerjaan telah selesai.

2 Pekerjaan layak diserahterimakan Melalui pemeriksaan dan/atau pengujian dapat dibuktikan bahwa pekerjaan telah memenuhi persyaratan kontrak.

Kedua keadaan tersebut bisa terjadi pada hari yang sama, tetapi tidak selalu demikian.

3. Apakah Pemeriksaan PHO Termasuk dalam Masa Pelaksanaan?

Dalam konstruksi waktu pada ketentuan kontrak pekerjaan konstruksi, proses menuju PHO harus diperhitungkan dalam Masa Pelaksanaan.

Alasannya, Masa Pelaksanaan dihitung sampai dengan Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan, bukan semata-mata sampai tanggal ketika laporan progres menunjukkan angka 100%.

Sementara PHO baru dapat dilakukan setelah pekerjaan diperiksa dan memenuhi ketentuan kontrak.

Dalam proses menuju PHO dapat terdapat kegiatan:

• pemeriksaan volume pekerjaan;
• pemeriksaan mutu;
• pengujian fungsi;
• verifikasi spesifikasi teknis;
• pemeriksaan dokumen hasil pelaksanaan;
• pemeriksaan as-built drawing apabila dipersyaratkan;
• pemeriksaan manual operasi dan pemeliharaan apabila dipersyaratkan;
• identifikasi kekurangan atau cacat pekerjaan; dan
• perbaikan serta pemeriksaan ulang apabila diperlukan.

Target kontrak seharusnya bukan hanya “fisik 100% pada hari terakhir”, tetapi “pekerjaan telah sesuai kontrak dan benar-benar siap PHO dalam Masa Pelaksanaan”.

4. Contoh: Fisik 100% Tanggal 30 November, PHO Tanggal 5 Desember

Misalnya Masa Pelaksanaan berakhir pada 30 November.

• 30 November: Penyedia menyatakan pekerjaan 100% dan mengajukan PHO.
• 2 Desember: dilakukan pemeriksaan.
• Pemeriksaan menemukan beberapa pekerjaan belum memenuhi spesifikasi.
• 4 Desember: Penyedia menyelesaikan perbaikan.
• 5 Desember: hasil pekerjaan dinyatakan sesuai dan PHO dilakukan.

Apakah cukup mengatakan: “Pekerjaan sudah 100% tanggal 30 November sehingga tidak terlambat”?

Tidak cukup hanya berpegang pada angka progres 100%.

Jika pemeriksaan membuktikan bahwa pada tanggal tersebut masih terdapat pekerjaan yang belum memenuhi kewajiban kontraktual, maka angka progres 100% tersebut perlu dinilai berdasarkan kondisi pekerjaan yang sebenarnya.

Catatan: angka progres 100% bukan otomatis membuktikan bahwa seluruh kewajiban Penyedia telah selesai apabila pemeriksaan menunjukkan masih ada pekerjaan yang seharusnya diselesaikan sebelum serah terima.

5. Masa Pemeliharaan Bukan Waktu Tambahan untuk Menyelesaikan Sisa Pekerjaan

Salah satu praktik yang perlu dihindari adalah melakukan PHO ketika masih terdapat sisa pekerjaan dengan alasan:

“Nanti saja diselesaikan pada Masa Pemeliharaan.”

Secara prinsip, Masa Pemeliharaan bukan tambahan Masa Pelaksanaan.

Karena itu perlu dibedakan dua keadaan berikut:

Kondisi	Makna	Perlakuan
Sisa pekerjaan	Pekerjaan yang sejak awal memang belum diselesaikan sebagaimana diwajibkan dalam kontrak.	Pada prinsipnya harus diselesaikan dalam Masa Pelaksanaan sebelum pekerjaan dapat diterima melalui PHO.
Cacat/kerusakan selama pemeliharaan	Pekerjaan sebelumnya telah diterima melalui PHO, tetapi selama Masa Pemeliharaan muncul cacat atau kerusakan yang berdasarkan kontrak menjadi tanggung jawab Penyedia.	Diperbaiki oleh Penyedia dalam rangka memenuhi kewajiban pemeliharaan sebelum pekerjaan dapat diserahterimakan secara akhir melalui FHO.

Intinya: sisa pekerjaan yang belum selesai sebelum PHO tidak boleh begitu saja diubah statusnya menjadi pekerjaan pemeliharaan.

6. Bagaimana Jika Penyedia Sudah Selesai tetapi Pemeriksaan Terlambat karena PPK?

Bagian ini juga harus dinilai secara hati-hati.

Tidak setiap PHO yang terjadi melewati batas waktu tertentu otomatis seluruhnya merupakan keterlambatan Penyedia.

Misalnya Penyedia telah menyelesaikan seluruh pekerjaan sesuai kontrak, menyiapkan dokumen, dan mengajukan pemeriksaan secara patut dan tepat waktu, tetapi pemeriksaan tertunda karena tindakan atau kelambatan dari pihak pengguna jasa.

Dalam kondisi demikian, analisis keterlambatan harus melihat kronologi, penyebab, ketentuan kontrak, kemungkinan Peristiwa Kompensasi, dan tanggung jawab masing-masing pihak.

Tanggal PHO penting, tetapi penyebab bergesernya tanggal PHO juga penting.

7. Praktik yang Lebih Aman: Jangan Targetkan Fisik 100% pada Hari Terakhir

Pengelolaan kontrak yang baik seharusnya memasukkan waktu pemeriksaan dan serah terima ke dalam jadwal pelaksanaan sejak awal.

Misalnya Masa Pelaksanaan berakhir tanggal 30 November. Contoh pengendalian internal dapat disusun seperti berikut:

Waktu	Kegiatan
24 November	Pekerjaan substansial telah selesai.
25 November	Finalisasi pekerjaan, dokumen, dan pengajuan pemeriksaan.
26–27 November	Pemeriksaan dan/atau pengujian hasil pekerjaan.
28–29 November	Perbaikan atas temuan atau punch list apabila ada.
30 November	Pekerjaan telah memenuhi kontrak dan siap dilakukan PHO.

Jadwal tersebut hanyalah contoh manajemen waktu, bukan ketentuan jumlah hari yang baku. Kompleksitas setiap pekerjaan dapat berbeda.

Jangan baru memikirkan pemeriksaan setelah pekerjaan mencapai 100% tepat pada hari terakhir Masa Pelaksanaan.

8. Apa yang Terjadi Setelah PHO?

Setelah penyerahan pertama dilakukan, pekerjaan memasuki Masa Pemeliharaan.

Penyedia wajib memelihara hasil pekerjaan sehingga kondisinya tetap sesuai dengan keadaan pada saat penyerahan pertama, termasuk memperbaiki cacat mutu yang berdasarkan kontrak menjadi tanggung jawab Penyedia.

Masa Pemeliharaan bukan masa “diam”. Pengendalian dapat dilakukan melalui:

• monitoring kondisi hasil pekerjaan;
• pencatatan cacat atau kerusakan;
• pemberitahuan kepada Penyedia;
• pelaksanaan perbaikan;
• verifikasi hasil perbaikan; dan
• dokumentasi kegiatan pemeliharaan.

Jangan menunggu sampai Masa Pemeliharaan berakhir untuk pertama kali memeriksa kondisi pekerjaan.

9. Apakah Pemeriksaan FHO Dilakukan Setelah Masa Pemeliharaan Berakhir?

Ya, untuk proses formal serah terima akhir polanya berbeda dengan PHO.

Ketentuan kontrak pekerjaan konstruksi mengatur bahwa setelah Masa Pemeliharaan berakhir, Penyedia mengajukan permintaan tertulis kepada Pejabat Penandatangan Kontrak untuk penyerahan akhir pekerjaan.

Setelah menerima permohonan tersebut, dilakukan pemeriksaan dan apabila diperlukan pengujian terhadap hasil pekerjaan.

Jika Penyedia telah melaksanakan seluruh kewajibannya selama Masa Pemeliharaan dengan baik dan pekerjaan sesuai ketentuan kontrak, kemudian dilakukan penandatanganan Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan.

PHO

→

Masa Pemeliharaan

→

Masa Pemeliharaan Berakhir

→

Permohonan FHO

→

Pemeriksaan Akhir

→

FHO

Pemeriksaan akhir dilakukan setelah jangka waktu pemeliharaan dijalani. Namun ini bukan berarti kondisi pekerjaan tidak diperiksa selama Masa Pemeliharaan. Pemeriksaan akhir merupakan verifikasi terakhir untuk memastikan seluruh kewajiban pemeliharaan telah dipenuhi.

10. Apakah Tanggung Jawab Penyedia Otomatis Hilang pada Hari Terakhir Pemeliharaan?

Tidak sesederhana itu.

Misalnya Masa Pemeliharaan ditetapkan selama 180 hari. Jangan dimaknai bahwa tepat pukul 24.00 pada hari ke-180 seluruh kewajiban Penyedia otomatis hilang, padahal masih terdapat cacat yang menjadi tanggung jawabnya.

Status kewajiban Penyedia tetap harus dilihat berdasarkan ketentuan kontrak dan hasil pemeriksaan.

11. Empat Tanggal yang Jangan Dicampur dalam Proses PHO

1 Tanggal pekerjaan dinyatakan 100% Tanggal Penyedia menyatakan seluruh pekerjaan telah diselesaikan.

2 Tanggal permohonan PHO Tanggal Penyedia secara resmi meminta dilakukan proses serah terima.

3 Tanggal pemeriksaan Tanggal pemeriksaan dan/atau pengujian terhadap hasil pekerjaan.

4 Tanggal PHO Tanggal penyerahan pertama pekerjaan sebagaimana dituangkan dalam berita acara.

Hal yang sama berlaku pada akhir Masa Pemeliharaan. Bedakan tanggal berakhirnya jangka waktu pemeliharaan, tanggal permohonan FHO, tanggal pemeriksaan akhir, dan tanggal FHO.

12. Perbedaan PHO dan FHO

Aspek	PHO / Serah Terima Pertama	FHO / Serah Terima Akhir
Posisi	Pada akhir rangkaian Masa Pelaksanaan.	Setelah kewajiban Masa Pemeliharaan dijalankan.
Fokus pemeriksaan	Kesesuaian hasil pekerjaan dengan persyaratan kontrak.	Pemenuhan kewajiban pemeliharaan dan kondisi akhir pekerjaan.
Jika ada kekurangan	Kekurangan yang merupakan kewajiban pelaksanaan harus diselesaikan agar pekerjaan dapat diterima.	Kewajiban pemeliharaan harus diselesaikan sebelum serah terima akhir dapat diterima.
Dampak	Pekerjaan memasuki Masa Pemeliharaan.	Menutup rangkaian serah terima akhir sesuai ketentuan kontrak.
Jaminan	Berkaitan dengan berakhirnya Jaminan Pelaksanaan dan dimulainya mekanisme Jaminan Pemeliharaan atau retensi sesuai kontrak.	Berkaitan dengan pengembalian Jaminan Pemeliharaan atau retensi sesuai ketentuan kontrak.

13. Kesimpulan

Pertama, progres fisik 100% tidak selalu identik dengan selesainya seluruh proses menuju penyerahan pertama.

Kedua, Masa Pelaksanaan dikaitkan dengan Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan. Karena itu waktu pemeriksaan dan pengujian menuju PHO perlu diperhitungkan dalam pengelolaan jadwal.

Ketiga, Masa Pemeliharaan bukan tambahan waktu untuk menyelesaikan sisa pekerjaan yang semestinya telah diselesaikan sebelum PHO.

Keempat, selama Masa Pemeliharaan kondisi pekerjaan tetap harus dimonitor dan cacat yang menjadi tanggung jawab Penyedia harus ditangani.

Kelima, setelah jangka waktu pemeliharaan berakhir, dilakukan proses permohonan penyerahan akhir, pemeriksaan, dan FHO sesuai ketentuan kontrak.

Kalimat sederhananya:

100% pekerjaan membuka proses menuju PHO.
PHO menutup Masa Pelaksanaan dan membuka Masa Pemeliharaan.
Berakhirnya Masa Pemeliharaan membuka proses menuju FHO.
FHO menutup rangkaian serah terima akhir pekerjaan.

Jangan hanya menjadwalkan pekerjaan agar “fisik 100% tepat pada hari terakhir”. Jadwalkan pekerjaan agar benar-benar siap diperiksa dan siap PHO dalam Masa Pelaksanaan.

Rujukan Regulasi

1. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 12 Tahun 2021 dan terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025, khususnya ketentuan serah terima hasil pekerjaan.
   Buka Perpres Nomor 46 Tahun 2025 di JDIH LKPP
2. Konsolidasi Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025.
   Buka Naskah Konsolidasi di JDIH LKPP
3. Peraturan LKPP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Melalui Penyedia sebagaimana diubah dengan Peraturan LKPP Nomor 4 Tahun 2024.
   Buka Peraturan LKPP Nomor 4 Tahun 2024
4. Model ketentuan kontrak pekerjaan konstruksi LKPP, khususnya pengertian Masa Pelaksanaan, Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan, serah terima, Masa Pemeliharaan, pemeriksaan, dan penyerahan akhir.
   Lihat dokumen pada JDIH LKPP

Catatan: penerapan pada paket tertentu tetap harus memperhatikan Surat Perjanjian, SSUK, SSKK, spesifikasi teknis, adendum kontrak apabila ada, serta dokumen kontrak yang berlaku pada paket tersebut.