Masa Pelaksanaan Konstruksi Berakhir Kapan? Memahami Pemeriksaan, PHO, Masa Pemeliharaan, dan FHO

# Masa Pelaksanaan Konstruksi Berakhir Kapan? Memahami Pemeriksaan, PHO, Masa Pemeliharaan, dan FHO Dalam pekerjaan konstruksi, kita sudah sangat familiar dengan istilah **Masa Pelaksanaan**, **PHO**, **Masa Pemeliharaan**, dan **FHO**. Namun dalam praktik, masih ada pertanyaan yang cukup sering muncul: **Apakah pemeriksaan hasil pekerjaan dan proses serah terima pertama masih masuk dalam Masa Pelaksanaan?** Misalnya Masa Pelaksanaan ditetapkan sampai tanggal 30 November. Penyedia menyelesaikan pekerjaan fisik 100% tepat tanggal 30 November, lalu mengajukan pemeriksaan. Pemeriksaan baru dilakukan tanggal 2 Desember dan PHO tanggal 4 Desember. Apakah pekerjaan tersebut dianggap selesai tepat waktu pada 30 November? Pertanyaan lain muncul pada Masa Pemeliharaan. Jika Masa Pemeliharaan ditetapkan selama 180 hari, apakah pada hari ke-180 langsung dilakukan FHO? Atau justru setelah 180 hari berakhir, baru dilakukan pemeriksaan untuk memastikan seluruh kewajiban pemeliharaan telah dilaksanakan? Persoalan ini terlihat sederhana. Tetapi jika salah memahami titik waktunya, konsekuensinya dapat menyentuh **denda keterlambatan, Jaminan Pelaksanaan, Jaminan Pemeliharaan, retensi, sampai keabsahan administrasi serah terima pekerjaan**. Mari kita urai secara runtut. ## Jangan Samakan Masa Kontrak dengan Masa Pelaksanaan Hal pertama yang harus dipahami adalah bahwa **Masa Kontrak berbeda dengan Masa Pelaksanaan**. Dalam model dokumen kontrak pekerjaan konstruksi LKPP, Masa Kontrak dihitung sejak kontrak ditandatangani sampai dengan **Tanggal Penyerahan Akhir Pekerjaan**. Sementara itu, **Masa Pelaksanaan** didefinisikan sebagai jangka waktu untuk melaksanakan seluruh pekerjaan sejak Tanggal Mulai Kerja sampai dengan **Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan**. Adapun Masa Pemeliharaan merupakan jangka waktu pelaksanaan kewajiban pemeliharaan oleh Penyedia sejak Tanggal Penyerahan Pertama sampai dengan Tanggal Penyerahan Akhir Pekerjaan. Maka struktur waktunya secara sederhana dapat digambarkan sebagai berikut: **Kontrak ditandatangani → SPMK → Masa Pelaksanaan → PHO → Masa Pemeliharaan → FHO → Masa Kontrak berakhir.** Dengan demikian, **PHO bukan akhir Masa Kontrak**. PHO merupakan titik peralihan dari Masa Pelaksanaan menuju Masa Pemeliharaan. ## Apakah Pekerjaan Fisik 100% Berarti Masa Pelaksanaan Sudah Berakhir? Tidak otomatis. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025 mengatur pada Pasal 57 bahwa setelah pekerjaan selesai 100% sesuai ketentuan kontrak, Penyedia mengajukan permintaan tertulis kepada PPK untuk serah terima. Selanjutnya PPK melakukan pemeriksaan terhadap barang/jasa yang diserahkan. Setelah itu PPK dan Penyedia menandatangani Berita Acara Serah Terima. Urutannya berarti: **pekerjaan selesai 100% → permohonan serah terima → pemeriksaan → apabila sesuai kontrak → Berita Acara Serah Terima.** Model dokumen pekerjaan konstruksi LKPP memberikan pengaturan lebih teknis. Setelah pekerjaan selesai sesuai kontrak, Penyedia mengajukan permintaan tertulis untuk serah terima pertama. Pejabat Penandatangan Kontrak kemudian memerintahkan Pengawas Pekerjaan melakukan pemeriksaan dan/atau pengujian. Pemeriksaan dilakukan untuk menilai kesesuaian hasil pekerjaan terhadap kriteria dan spesifikasi dalam kontrak. Jika ditemukan pekerjaan yang belum sesuai atau terdapat cacat hasil pekerjaan, Penyedia diperintahkan melakukan perbaikan atau melengkapi kekurangannya. **Berita Acara Serah Terima Pertama baru ditandatangani apabila hasil pemeriksaan telah sesuai dengan kontrak.** Karena itu perlu dibedakan antara: **“progres fisik telah mencapai 100%”** dan **“pekerjaan telah memenuhi syarat untuk dilakukan PHO.”** Dua keadaan tersebut dapat terjadi pada hari yang sama, tetapi tidak selalu demikian. ## Jadi, Apakah Pemeriksaan PHO Termasuk dalam Masa Pelaksanaan? Dalam konstruksi waktu kontrak pekerjaan konstruksi, jawabannya adalah **ya, proses pemeriksaan menuju PHO harus diperhitungkan dalam Masa Pelaksanaan**. Alasannya sederhana tetapi penting. Masa Pelaksanaan didefinisikan berakhir pada **Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan**, bukan sekadar pada tanggal ketika volume pekerjaan di lapangan diklaim telah mencapai 100%. Sementara Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan merupakan tanggal serah terima pertama atau PHO yang dituangkan dalam Berita Acara Serah Terima Pertama. JDIH LKPP juga mendefinisikan Tanggal Penyerahan Pertama sebagai tanggal PHO yang dinyatakan dalam berita acara tersebut. Dengan konstruksi tersebut, maka pemeriksaan dan pengujian yang menjadi prasyarat penandatanganan PHO secara logis berada **sebelum berakhirnya Masa Pelaksanaan**. Inilah bagian yang kadang luput dalam penyusunan jadwal proyek. Penyedia menyusun jadwal seolah-olah tanggal terakhir Masa Pelaksanaan adalah tanggal untuk mencapai progres fisik 100%, padahal setelah pekerjaan fisik selesai masih terdapat kemungkinan: pemeriksaan mutu; pengujian; verifikasi volume; pemeriksaan fungsi; pemeriksaan dokumen *as-built drawing*; pemeriksaan dokumen operasi dan pemeliharaan; serta perbaikan kekurangan atau cacat hasil pekerjaan apabila ditemukan. Karena itu, menjadwalkan pekerjaan fisik baru selesai tepat pada hari terakhir Masa Pelaksanaan merupakan strategi yang berisiko. ## Contoh Sederhana Misalnya dalam SSKK ditetapkan Masa Pelaksanaan selama 120 hari kalender dan berakhir tanggal **30 November**. Penyedia baru menyatakan progres fisik 100% pada tanggal 30 November. Pada hari itu juga Penyedia mengajukan permohonan PHO. Tanggal 2 Desember dilakukan pemeriksaan. Dari pemeriksaan ditemukan beberapa item pekerjaan yang belum memenuhi spesifikasi. Penyedia menyelesaikan perbaikannya tanggal 4 Desember. Setelah diverifikasi kembali, PHO baru dapat dilakukan tanggal 5 Desember. Dalam keadaan seperti ini, klaim bahwa pekerjaan telah selesai pada 30 November tidak dapat hanya didasarkan pada angka progres 100%. Mengapa? Karena pemeriksaan membuktikan bahwa pada saat itu masih ada kewajiban kontraktual yang belum memenuhi ketentuan kontrak. Model kontrak LKPP bahkan menyatakan jika hasil pemeriksaan tidak sesuai kontrak atau terdapat cacat hasil pekerjaan, Pejabat Penandatangan Kontrak memerintahkan Penyedia memperbaiki atau melengkapi kekurangan tersebut. PHO dilakukan setelah pekerjaan dinyatakan sesuai kontrak. ## Jangan Jadikan Masa Pemeliharaan Sebagai Waktu Menyelesaikan Sisa Pekerjaan Ada praktik lain yang juga perlu dihindari. Kadang pekerjaan yang masih memiliki beberapa kekurangan tetap dilakukan PHO dengan argumentasi: **“Nanti diperbaiki saja pada Masa Pemeliharaan.”** Pendekatan seperti ini harus sangat hati-hati. Masa Pemeliharaan bukan merupakan tambahan Masa Pelaksanaan untuk menyelesaikan pekerjaan yang semestinya sudah selesai sebelum PHO. Sebelum PHO, hasil pekerjaan harus sudah sesuai dengan ketentuan kontrak. Jika dalam pemeriksaan ditemukan ketidaksesuaian atau cacat, Penyedia diperintahkan memperbaikinya sebelum BAST Pertama ditandatangani. Masa Pemeliharaan mempunyai fungsi berbeda. Pada masa tersebut Penyedia berkewajiban menjaga agar kondisi hasil pekerjaan tetap seperti pada saat penyerahan pertama dan memperbaiki cacat mutu yang menjadi tanggung jawabnya. Karena itu harus dibedakan antara: **pekerjaan yang memang belum selesai pada saat PHO** dengan **cacat atau kerusakan yang muncul pada pekerjaan yang sebelumnya telah memenuhi persyaratan serah terima.** Mencampuradukkan kedua kondisi tersebut dapat menimbulkan persoalan dalam pengendalian kontrak. ## Lalu Bagaimana Jika Penyedia Sudah Selesai, tetapi Pemeriksaan Terlambat karena PPK? Ini sisi lain yang tidak boleh diabaikan. Jangan pula mengartikan bahwa setiap PHO yang terjadi setelah tanggal tertentu otomatis seluruhnya menjadi keterlambatan Penyedia. Penentuan keterlambatan tetap harus melihat **sebab keterlambatan dan tanggung jawab masing-masing pihak**. Model kontrak mengatur bahwa apabila pekerjaan tidak selesai sesuai Masa Pelaksanaan karena kesalahan atau kelalaian Penyedia dan bukan akibat Keadaan Kahar atau Peristiwa Kompensasi, Penyedia dapat dikenakan denda. Sebaliknya, kontrak juga mengenal Peristiwa Kompensasi, antara lain apabila tindakan Pejabat Penandatangan Kontrak menyebabkan hambatan atau keterlambatan tertentu. Apabila Peristiwa Kompensasi menyebabkan keterlambatan penyelesaian pekerjaan, Penyedia dapat memperoleh perpanjangan Masa Pelaksanaan sepanjang syarat pembuktiannya terpenuhi. Karena itu, apabila Penyedia memang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya secara patut dan tepat waktu, telah mengajukan permohonan pemeriksaan, tetapi proses pemeriksaan tertunda semata-mata akibat pihak pengguna jasa, maka masalah tersebut harus dilihat berdasarkan fakta dan ketentuan kontrak. **Tanggal PHO penting, tetapi penyebab bergesernya PHO juga penting.** PPK tidak seharusnya membebankan keterlambatan yang bersumber dari dirinya sendiri kepada Penyedia. ## Praktik yang Lebih Aman: Sisakan Waktu untuk PHO Pendekatan yang lebih baik adalah memasukkan proses serah terima dalam jadwal pelaksanaan sejak awal. Misalnya Masa Pelaksanaan berakhir tanggal 30 November. Jangan membuat jadwal pekerjaan fisik baru mencapai 100% pada tanggal 30 November. Secara manajemen kontrak, jauh lebih aman apabila pekerjaan substansial telah diselesaikan beberapa hari sebelumnya sehingga tersedia waktu untuk pemeriksaan, pengujian, penyelesaian *punch list*, verifikasi, dan administrasi PHO. Pedoman manajemen proyek Direktorat Jenderal Bina Marga bahkan menjelaskan bahwa permohonan serah terima sebaiknya dilakukan sebelum tanggal penyelesaian pekerjaan untuk memberi waktu kepada Pengawas melakukan pemeriksaan dan pengujian serta memberi kesempatan kepada Penyedia memperbaiki cacat sebelum tanggal PHO. Jadi yang perlu dikejar bukan hanya: **“fisik 100% pada hari terakhir.”** Tetapi: **“pekerjaan telah memenuhi kontrak dan siap PHO dalam Masa Pelaksanaan.”** Itu paradigma yang lebih aman. ## PHO Menjadi Titik Awal Masa Pemeliharaan Setelah pekerjaan memenuhi ketentuan kontrak dan Berita Acara Serah Terima Pertama ditandatangani, pekerjaan memasuki Masa Pemeliharaan. Model kontrak LKPP menentukan bahwa Penyedia wajib memelihara hasil pekerjaan selama Masa Pemeliharaan agar kondisinya tetap seperti pada saat penyerahan pertama. Untuk pekerjaan permanen, Masa Pemeliharaan paling singkat enam bulan, sedangkan pekerjaan semi permanen paling singkat tiga bulan, dengan lamanya Masa Pemeliharaan dicantumkan dalam SSKK. Masa berlaku Jaminan Pelaksanaan juga paling kurang sampai Tanggal Penyerahan Pertama/PHO. Setelah pekerjaan dinyatakan selesai, Jaminan Pelaksanaan dikembalikan dan digantikan dengan Jaminan Pemeliharaan atau retensi sesuai ketentuan kontrak. Jadi PHO memiliki konsekuensi kontraktual yang nyata. PHO bukan sekadar tanda tangan berita acara. ## Apakah Selama Masa Pemeliharaan PPK Hanya Menunggu? Tidak. Selama Masa Pemeliharaan, pengawasan terhadap hasil pekerjaan tetap penting. Model kontrak menyatakan bahwa Pejabat Penandatangan Kontrak atau Pengawas Pekerjaan dapat memeriksa hasil pekerjaan dan memberitahukan setiap cacat mutu kepada Penyedia. Jika cacat mutu ditemukan selama Masa Pemeliharaan, Penyedia wajib memperbaikinya dalam jangka waktu yang ditentukan. Bahkan apabila waktu yang diperlukan untuk memperbaiki cacat mutu akan melewati Masa Pemeliharaan, Pejabat Penandatangan Kontrak dapat memperpanjang Masa Pemeliharaan. Artinya, Masa Pemeliharaan tidak seharusnya dipahami sebagai masa “diam” selama enam bulan kemudian semua pihak baru datang memeriksa di hari terakhir. Pengendalian seharusnya berjalan sepanjang Masa Pemeliharaan. Jika terdapat kerusakan atau cacat yang menjadi tanggung jawab Penyedia, hal tersebut harus segera dicatat, diperintahkan untuk diperbaiki, dan diverifikasi kembali. ## Lalu Kapan Pemeriksaan FHO Dilakukan? Nah, pada bagian ini prosedurnya berbeda dengan PHO. Model kontrak LKPP menyatakan bahwa **setelah Masa Pemeliharaan berakhir**, Penyedia mengajukan permintaan tertulis kepada Pejabat Penandatangan Kontrak untuk penyerahan akhir pekerjaan. Setelah menerima permohonan tersebut, Pejabat Penandatangan Kontrak memerintahkan Pengawas Pekerjaan melakukan pemeriksaan dan, apabila diperlukan, pengujian terhadap hasil pekerjaan. Apabila hasil pemeriksaan menunjukkan bahwa Penyedia telah melaksanakan seluruh kewajibannya selama Masa Pemeliharaan dengan baik dan pekerjaan telah sesuai kontrak, maka Pejabat Penandatangan Kontrak dan Penyedia menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan atau FHO. Jadi urutannya adalah: **PHO → Masa Pemeliharaan → jangka waktu pemeliharaan berakhir → permohonan FHO → pemeriksaan akhir → FHO.** Ini berbeda dengan logika PHO. Pada PHO, pemeriksaan merupakan proses untuk memastikan pekerjaan telah layak diserahterimakan pada akhir Masa Pelaksanaan. Sedangkan untuk FHO, klausul kontrak secara eksplisit mengatur bahwa permohonan penyerahan akhir diajukan **setelah Masa Pemeliharaan berakhir**, kemudian dilakukan pemeriksaan akhir. ## Ada Hal Menarik dalam Istilah “Berakhirnya Masa Pemeliharaan” Pada satu sisi, model kontrak mendefinisikan Masa Pemeliharaan sebagai periode sejak PHO sampai dengan Tanggal Penyerahan Akhir Pekerjaan. Namun pada ketentuan prosedurnya dinyatakan bahwa setelah Masa Pemeliharaan berakhir, Penyedia baru mengajukan permohonan FHO dan kemudian dilakukan pemeriksaan. Dalam praktik, hal ini lebih aman dipahami dengan membedakan antara: **jangka waktu kewajiban pemeliharaan yang ditetapkan dalam SSKK**, misalnya 180 hari; dan **proses pemeriksaan serta administrasi menuju penyerahan akhir/FHO.** Jangan kemudian beranggapan bahwa tepat pada pukul 24.00 hari ke-180 seluruh tanggung jawab Penyedia otomatis selesai. Jika dari pemeriksaan ditemukan bahwa kewajiban pemeliharaan belum dipenuhi atau masih terdapat cacat yang wajib diperbaiki, FHO belum dapat dilakukan. Bahkan kontrak memberikan ruang untuk memperpanjang Masa Pemeliharaan apabila jangka waktu perbaikan cacat mutu akan melewati periode pemeliharaan yang ditetapkan. ## Empat Tanggal yang Jangan Dicampur Dalam pengelolaan kontrak pekerjaan konstruksi, PPK sebaiknya membedakan dengan jelas antara **tanggal pekerjaan fisik dinyatakan 100%, tanggal permohonan PHO, tanggal pemeriksaan, dan tanggal PHO**. Keempat tanggal tersebut dapat sama, tetapi dapat juga berbeda. Hal yang sama berlaku pada akhir kontrak. Harus dibedakan antara **tanggal berakhirnya jangka waktu pemeliharaan, tanggal permohonan FHO, tanggal pemeriksaan akhir, dan tanggal FHO**. Pemisahan tanggal tersebut sangat penting agar kronologi kontrak dapat dibaca secara utuh apabila suatu saat dilakukan audit, reviu, pemeriksaan, atau penyelesaian sengketa. ## Ringkasnya: PHO dan FHO Memiliki Pola yang Berbeda | Tahapan | PHO | FHO | |---|---|---| | Posisi | Akhir Masa Pelaksanaan | Setelah Masa Pemeliharaan | | Pemicu | Pekerjaan telah selesai sesuai kontrak | Jangka waktu pemeliharaan telah dijalani | | Pemeriksaan | Dilakukan sebelum PHO | Dilakukan setelah permohonan penyerahan akhir | | Jika ditemukan kekurangan | Diperbaiki sebelum pekerjaan diterima | Kewajiban pemeliharaan harus diselesaikan sebelum FHO | | Konsekuensi | Masa Pelaksanaan berakhir, Masa Pemeliharaan dimulai | Penyerahan akhir pekerjaan | | Jaminan | Jaminan Pelaksanaan beralih ke Jaminan Pemeliharaan/retensi | Jaminan Pemeliharaan/retensi dapat dikembalikan sesuai kontrak | ## Penutup Dari seluruh ketentuan tersebut, ada satu prinsip yang perlu dipegang: **Pekerjaan konstruksi tidak cukup hanya “100% secara fisik”. Yang diperlukan adalah 100% sesuai kontrak dan dapat diterima melalui mekanisme serah terima yang benar.** Masa Pelaksanaan pada model kontrak pekerjaan konstruksi berakhir pada **Tanggal Penyerahan Pertama Pekerjaan/PHO**. Karena PHO baru dilakukan setelah pemeriksaan dan apabila hasil pekerjaan sesuai kontrak, maka waktu untuk pemeriksaan, pengujian, dan penyelesaian kekurangan harus diperhitungkan dalam perencanaan Masa Pelaksanaan. Sebaliknya, untuk FHO, model kontrak mengatur bahwa setelah jangka waktu pemeliharaan berakhir, Penyedia mengajukan penyerahan akhir, dilakukan pemeriksaan, dan apabila seluruh kewajiban pemeliharaan telah dipenuhi barulah FHO ditandatangani. Kalimat sederhananya: **100% pekerjaan membuka proses PHO.** **PHO menutup Masa Pelaksanaan dan membuka Masa Pemeliharaan.** **Berakhirnya jangka waktu pemeliharaan membuka proses pemeriksaan akhir.** **FHO menutup rangkaian penyerahan akhir pekerjaan.** Karena itu, jangan menjadwalkan pekerjaan sekadar agar “100% tepat pada hari terakhir”. **Jadwalkan pekerjaan agar benar-benar siap PHO sebelum Masa Pelaksanaan berakhir.** --- **Rujukan Regulasi** Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 12 Tahun 2021 dan terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025, khususnya Pasal 57. Peraturan LKPP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Melalui Penyedia sebagaimana diubah dengan Peraturan LKPP Nomor 4 Tahun 2024. Peraturan LKPP Nomor 4 Tahun 2024 tercatat berstatus berlaku pada JDIH LKPP. Model ketentuan kontrak pekerjaan konstruksi LKPP, antara lain pengaturan mengenai Masa Kontrak, Masa Pelaksanaan, Serah Terima Pekerjaan, Masa Pemeliharaan, Jaminan dan Cacat Mutu.